Ini sekedar tips bagi member forum yang mau mengajukan kredit pembelian properti di bank.

Pemberian kredit, seperti KPR/KPA, ditentukan banyak hal, terutama:
1. Kemampuan Debitur
3. Kredibilitas
2. Agunan

1. Kemampuan debitur.
Ini sudah pasti, karena bank berharap kredit akan berjalan normal, artinya gak pake acara macet di tengah jalan. Di sini bank akan melihat kemampuan calon debitur, terutama besaran pendapatan dan besaran pengeluaran. Salah satunya adalah melihat mutasi rekening untuk menilai pola konsumsi. Hal terpenting dalam menghitung kemampuan, dikenal dengan istilah Debt Buren Ratio, atau rasio hutang tehadap pendapatan. Umumnya bank menetapkan sepertiga, meski bukan berarti tidak ada yang melonggarkan. Dalam rumusan ini bank menetapkan, rasio SELURUH CICILAN terhadap pendapatan take home pay tidak boleh melebihi sepertiga. Lihat link ini untuk lebih jelas mengenai perhitungan Debt Burden Ratio. Cicilan dimaksud tak hanya di bank tempat ia mengajukan KPR, tapi juga di bank-bank lain. Selain berdasarkan pengakuan calon debitur, bisa juga melalui pengecekan BI checking. Dalam BI checking akan tercacat jelas besaran kredit, cicilan, dan kualitas kredit, apakah lancar atau bermasalah.

2. Kredibilitas
Ini tergantung track record calon debitur dalam berhubungan dengan bank. Terlacak dari pengecekan internal bank, juga berdasarkan daftar hitam yang dikeluarkan BI, Asosiasi Penerbit Kartu Kredit, atau dari pengelola kartu kredit seperti Visa/Mastercard. Di sini, peran BI checking juga cukup dominan.

3. Agunan
Bank bukanlah rumah gadai atau lembaga lelang, sehingga pada dasarnya bank tidak menyukai untuk mengambil alih agunan. Selain biaya pengambilalihan itu cukup besar, tahapan nya juga sangat menyita waktu dan tenaga. Namun, Nilai Agunan menjadi hal sangat penting bagi bank sebagai "second way out" jika debitur ternyata default atau gagal bayar.
Nilai agunan biasanya ditentukan oleh pertugas bank atau independent appraiser yang ditunjuk. Nilai agunan ditentukan dari kelengkapan persyaratan administrasi (Sertifikat/IMB/PBB dll), kualitas bangunan, lokasi yang strategis, cepat-lambatnya penjualan kembali, serta infrastruktur yang mendukung. Mengenai adanya persyaratan lebar jalan minimal menjadi bagian dari sini. Umumnya bank memang menetapkan lebar jalan ukuran tertentu bagi rumah yang akan dibiayai, ini terkait dengan nilai agunan jika bank terpaksa mengambilalih.

Uang Muka/DP
Banyak yang mempertanyakan mengapa Bank seringkali meminta DP dalam jumlah besar (umumnya 20% rumah baru dan 30% rumah sekunder/rumah second). DP membantu bank dalam dua hal. Pertama, sebagai ikatan awal yang menciptakan “sense of belonging” bagi debitur, dengan rasa memiliki ini diharapkan debitur akan berusaha keras agar kreditnya tidak dengan mudah diabaikan dan menjadi macet. Kedua, DP menjadi buffer bagi bank jika kredit macet. Seperti kita ketahui, ketika kredit menjadi macet, bank tidak mudah menjual kembali, karena menjual properti dibutuhkan waktu yang tidak sebentar, belum lagi biaya yang timbul akibat akuisisi bank atas rumah sebagai jaminan juga tidak sedikit. Dengan adanya DP diharapkan ketika bank menjual kembali rumah itu,, hasil penjualan bisa menutupi sisa hutang dan biaya-biaya yang timbul selama proses litigasi atau pengambialihan.

Semoga membantu, mungkin bisa berkembang dalam diskusi selanjutnya. Jika saya ada yang salah, mungkin member lain bisa mengoreksi

References:
1. Dua Cara Menghitung DBR
2. Sistem Bunga Flat, Effektif, Fixed, dan Floating